Санирането, което ни предстои

Casa pfefabrikata се нарича на италиански панелната сграда. На немски език – Plattenbau, на руски – панельный дом, на чешки – panelovy dum, на румънски – bloc и т. н.
Панелните сгради дължим на Големия брат зад океана и на маймунското качество да подражаваме. Още през 1910 г. в квартал на Ню Йорк започва усилено индустриално строителство на първите сгради с панели. Десет години по-късно с подобно строителство се започва в Англия и във Франция, в края на 20-те години – в Германия. След Втората световна война такова строителство започва и в Съветския съюз. Първите панелки биват наричани „Хрушчовки” и идват на мода в страната благодарение на съветските разузнавачи. Съветските инженери и архитекти измислят всякакви варианти и модификации. Накрая идва повелята на Никита Сергеевич: „Копирай, без да подобряваш!”
Панелките тръгват навсякъде по света – има ги в Бейрут, германските градове, Финландия, Испания, Исландия, Румъния… Половината от полското население живее в подобни сгради, както и две трети от жителите на Естония.
В Лайпциг е изграден жилищен блок с името „Дългата Лена”. Десететажен с дължина 333 метра и 800 отделни жилища. Сградата е предназначена за 1500 човека, с централно отопление е и е строена от 1966 до 1968 г. В Гданск /Данциг/ е построен гигант, трети по-големина в света, в който живеят 6000 души. 11-етажна сграда с дължина 1 км и 16 входа.
Жилищата са средно по 40 кв. м. На обитател се падат по 12 кв. м. Това е типичен случай как се отглеждат „хора – бройлери”. Друга сграда от Гданск, наречена „биг-бой”, държи рекорд по височина – цели 202 м над нивото на терена.
По амбициозните социални програми на Ерих Хонекер и неговото обкръжение в бившата ГДР целта на партията и правителството била да снабди всеки жител с панелен дом. Срок – краят на 1990 г. През 1988 г. в Берлин връчват ключовете на 3-милионното жилище в ръцете на младо семейство. „Стената” успя да падне преди изпълнението на жилищната програма на ГДР, слава на Бога!

***

„Хрушчовките” били построени с цел да издържат 30-40-годишна експлоатация, а след това? След това благата трябвало да потекат като буен планински поток и постепенно съветските граждани да заживеят в палати с всички удобства… Това не можа да се случи по понятни причини и през последните 25 години остро стои въпрос пред всяка отделна държава в света: какво да се предприеме, какво да се прави с тези морално и материално остарели постройки?
Не казвам жилища, а постройки. Понятието жилище има съвсем друг смисъл в енергиен, хуманитарен и естетичен аспект.
Особено остро стои този въпрос в Югоизточна Европа и за нашата родина България. Има доста големи разлики при изпълнението на панелните сгради и при режима на експлоатация между блоковете от ГДР, СССР, НРБ и т. н. Проблемите следва да се решават индивидуално за всяка държава.
При наследството от СССР всички панелни сгради са с централно парно. Поради наличието на евтини енергийни източници сградите се отопляват и изразходват 3-4 пъти повече топлинна енергия. Това за Русия не представлява проблем. За България представлява основен проблем. Суровинните източници са внос.
Качеството на материалите и топлинната изолация от времената на ГДР са несравнимо по-добри от ситуацията в България. В Полша и Естония пък съществува отлично законодателство по въпроса и прогресивна методика за техническо ръководство при този процес.

***

След падането на Берлинската стена първо младите хора, а след тях и хора на средна възраст масово мигрираха в собствената си държава от север на юг и от изток на запад. Обезлюдиха се цели райони, от 30 до 50 % всички панелни блокове. Бившата собственост на ГДР – цялото панелно строителство, бе приватизирано и стана собственост на общините, отделни големи фирми и частни лица. Започна саниране, преустройство, модернизиране. Започна и бутане на панелни сгради! Радикално и много добро решение.
Градчето Вайсвассер в края на 1989 г. наброява 32 000 души. Две години по-късно жителите са 20 000. Макар че последните панелни сгради са построени през 1990 г., след 12 години плащане на режийни разноски и натрупване на всякакви загуби, общината взема решение да събори блоковете. На тяхно място сега расте млада гора, има поляни с цветя и текат рекички. Продължава изграждане на местенца за отдих и за почивка.

***

Средновековен персийски поет е оставил мъдри слова след себе си:
„Както и да кърпиш стара дреха,
намираш само временна утеха”.
С това четиво се опитвам да предизвикам размисъл у всеки читател, на който нервите издържат да го прочете до край.
Според мен едно от престъпленията срещу човечеството, за което не трябва да има давност, е панелното строителство. Негово Величество Човекът /както го нарича Пеньо Пенев/ не заслужава тази панелна съдба! Тя е в конфликт с всички човешки норми за съществуване и внася в живота на хората дискомфорт.
Панелните сгради в България обаче са даденост, на която трябва да носим последствията. Трябва да ремонтираме, модернизираме. На война – като на война, без паника и без да се губи време.
В България са построени 18 900 жилищни сгради с около 707 500 бр. жилища, което прави средно към 40 апартамента на сграда. Такава е горе-долу статистиката. В Министерството на регионалното развитие и благоустройството се знае съвсем точно цялата истина.
От бюджета ни отпускат 1 милиард лева за саниране на панелните сгради. Средствата са недостатъчни, но трябва да се започне. Отговорно, с акъл и без да се губи време. Санирането, което ни предстои, започва от саниране на главите ни.
Това, че някой си прави пиар с тези пари, не го коментирам. Основното е да се помогне на обитателите в панелни постройки.
Най-главното, с което следва да се започне, е оценка на сградата. Какво ще струва този ремонт и по каква технология да се извърши. Ако цената е баснословна, дали следва да се извърши? Или блокът да се остави на изживяване, като някой ден бъде съборен, за да отвори терен за ново монолитно строителство? Не е тайна, че всеобщото обедняване през последните 25 години доведе до още по-голямо овехтяване и срутване на физико-химическата субстанция на конструкциите.
По моето скромно мнение, да се направи качествена оценка на ситуацията, ще струва за вещи лица от 1000 до 2000 лв. на сграда. Нека бъдат направени и проекти за липсващите отопление и вентилация, усилване на конструкцията. До тук отпуснатите пари вече се свършиха…
Поради липса на средства за изплащане на всички режийни разноски за жилищата си много хора бяха принудени да изключват зимно време парното отопление. Цяла зима се скупчват да преживеят само в една стаичка и това води до ненормален режим за експлоатация на цялата сграда. Минусови температури в съседната стая, конденз на води по стени и тавани, поява на мухъл, плесени и болестотворни бактерии, всичко това се дължи на неподходящото отопление и вентилация. Сградите са „ограбени”!
Всеобщата бедност е най-главният ни противник. Бедността води до мудност, нерешителност и стъписване.
Отварям една скоба за няколко допълнителни пояснения.
От времето на развития социализъм ни останаха за саниране много проблеми. Беше създадено не безкласово, а безгласово общество, което по стар навик не смее „да шукне” и в днешното време. Практиката на привилегии за определена част от обществото я има и днес, дори се засилва. Прост пример от минало – „бешело” време, което ни чака и в бъдещето:
…Банка фалира пред очите на цял народ поради източване на милиарди от нея. Пасивите се покриват с държавни средства. Като добър самарянин държавата помага на няколко хиляди души да си получат парите обратно, а накрая новите дългове ще се изплащат от цял народ солидарно…
…Правителството решава да ремонтира жилищен фонд в окаяно състояние. Отлично, „даже много добре”, както казваше старшината в казармата! Сапунен мехур, защото парите няма да стигнат за нищо. А следва законен въпрос:
Защо Данчо, който живее в монолитна постройка, ще трябва по-късно да връща новите дългове, заедно с Ванчо, който живее в панелна постройка? С какво е длъжен Данчо на Ванчо?
Не стига ли на всички работещи солидарно да плащат за инвалиди, за болни, за безработни, за пенсионери, за социално слаби? Защо политикът си прави евтин пиар върху гърба на всички? И раздава, като че ли му е бащиния?
И най-малко му пука за най-закъсалите от обществото – пенсионерите, с незначителни изключения.
Въртим и сучем по тези въпроси, защото в България всичко е комплицирано. В бившата ГДР панелните блокове бяха собственост на държавата, по-късно станаха собственост по наследство на общините или бяха изкупени от отделни фирми. Те да си бият главите, това не е работа на държавата. Тя може да контролира, да направлява, да поощрява инициативните, но е до там.

х х х

Проблемите с панелните строежи са създадени от проектанти, домостроителни комбинати, строители /изпълнители на строителството/ и обитателите на сградите най-подир. Всичко по български.
Грешка на проектантите компрометира всичко още преди да бъде отлята панелата сандвич. По цялата дължина на фасадите, там, където има тераси, поради липса на изолация съществува топлинен мост – топло през лятото и студено през зимата. Това води до конденз на вода и поява на мухъл и плесени.
Проектанти „се съгласиха” при повелята на времето със смешната „изолация” вътре в панелите. Икономията е сестра на мизерията. За нашите климатични условия е поставена три пъти по-тънка изолация от необходимата.
Изпълнителите допуснаха следващата поредица грешки. Ако топлоизолационните плоскости не биват наредени плътно една до друга, между тях нахлува бетон при изливането на горния бетонов слой на панелата. Това означава топлинен мост. Най-тежък проблем се получи от неспазване на температурен режим на пропарване на панелите при процеса на производство.
Вместо 60 градуса по Целзий и спазване на технологията на производство, чисто по български при някои панели се е достигало до 90 градуса по Целзий. Това води до микропукнатини във външната стена на сандвича с дебелина 5-6 см. Вътрешната – с дебелина 12 см, е пощадена. Дъждовна и снежна вода нахлува после през тези микропукнатини и панелата се превръща в резервоар за вода.
Мой близък приятел от Ямбол, дългогодишен директор на Домостроителен комбинат, ми е разказвал за направените изследвания при експлоатацията на стенни панели. Имало случаи за източване на 250 литра вода само от една стенна панела. Истината за панелите, българско производство, е ужасна.
Ръководството и работниците на почти всички домостроителни комбинати бяха притискани от партийните ръководства на областите да се произвежда колкото се може повече и колкото се може по-бързо. Много панели вместо да бъдат бракувани, отпътуваха за строежите.
Своя скромен принос за повелята „Българско значи висококачествено” дадоха и изпълнителите. Вместо стандартните фуги от 1-2 см при сглобяване и монтаж бяха допускани фуги от 7-8 см и повече. А накрая и обитателите на сградите наложиха нашенския режим на експлоатация на жилищата…
И така, с какво следва да се започне по предвижданото саниране?
Вещи лица следва да направят щателен преглед на съществуващите конструкции, като ползват за целта съвременни уреди и технически средства. Да се прецени индивидуално за всяка сграда дали си заслужава да бъде извършено предлаганото саниране. Трябва да бъдат прецизно разгледани всички свързващи връзки между панелите, състоянието на заварките, фугите и т. н. На отделни места е задължително да бъдат усилени както връзките, така и отделни носещи елементи.
Отделните връзки /”фиби”/ между панелите са подложени на агресия от „случайно” попадналите води.
За нашите географски ширини, ако слагаме външна топлоизолация, тя следва да бъде 12-15, най-добре 20 см, за да има ефект и същата да отговаря на всички съвременни норми. Това е особено важно за сгради в планински райони. И ако за Пловдив и Харманли са достатъчни 12 см външна топлоизолация, за Самоков са необходими 20 см. Това означава повече разходи при санирането на сграда в планински район. Имаме ли законодателство за това?
Особено отговорно следва да се подходи към преглед за състояние на заварките в сградите от земетръсни райони, с които изобилства България. При земетръс над пета и шеста степен сериозно е застрашена сигурността на сградата при компрометирани връзки и елементи.
Има и куриози при някогашното изпълнение на панелни сгради. Слушал съм разкази от социалистическите строители как за по-лесно вместо с бетон тук-там запълвали фугите с гипс… При липсата на надзор и контрол мога да си представя, че тук или там се е случило.
Следва да бъдат проверени, а ако трябва, и обновени топло- и хидроизолациите по покривите. Да „прередим керемидите” върху главите.
На много места липсва каквато и да е топлоизолация при покривите. В по-голямата част от сградите няма парно отопление, всякаква вентилация, а там, където ги има, отоплението и вентилацията са отдавна компрометирани. Радиатори, щрангове и фасонни части се намират в трагично състояние след десетилетия експлоатация. Най-доброто решение за всяка панелна сграда е както в Русия – централно парно. И още по-важно е цялостно отопление, не само на всички стаи, но и на стълбищата, и на подземните гаражи. Дребна подробност е, че ще трябват пари за това… Много пари.
Липсата на вентилационна система в жилищата спомага за задържане на въздушната и битова влага.
Следва да бъдат санирани всички ВиК инсталации, всички ел. инсталации, асансьорни уредби и абонатни станции в сградите. Това обновяване задължително води след себе си смяна на дограма, замазки, настилки, облицовки всякакъв вид, обшивки, ламперии, паркет и т. н.
Външното боядисване на вече санираната панелна сграда следва да се извърши с палитра от цветове, одобрени от архитектурните власти. Качествени силикатни бои могат да гарантират освежаване и естетичен вид на сградата с трайност от 2-3 десетилетия. Естетиката е много важна, тя подобрява решително микроклимата за живеене.
А къде ще живеят хората по време на тези ремонти? Необходими за това са оборотни жилища, където да се преместят заедно с мебели и покъщнина за период от няколко месеца до година. Кой ще ги осигури? Общините, фирмите, които санират, кой? Важни въпроси, без отговор досега.
Необходимо е и съответното законодателство за задължения и права, за техническо ръководство, надзор и контрол. Юридическите препятствия са често много по-трудно решими от техническите. Да санираме също така начина си на мислене.
Изключително важен и първостепенен става въпросът за собствеността при санираното жилище, включително съответната идеална част от парцела, върху който е изграден панелният блок! Ако парцелите са общински и ако общините изпаднат в затруднено положение, ще започнат да дерат по три кожи годишно от собствениците за местни данъци, такси, лихви и недобори. Юридическата защита на собственика става по-важна дори и от гаранцията за сигурност на конструкцията на сградите. Въпроси, въпроси… Истинска джунгла! За всички въпроси трябва убедителен отговор.
Оздравяването на конструкциите е по-важно от предлаганото опаковане със стиропор и боя. А какъв ще бъде гаранционният срок при това саниране? В Германия е 30 години.
А как е по нашенски?
България разполага с научен потенциал и технически средства, с технически кадри и трудолюбиви работници, за да реши санирането на панелните жилища. Следва да бъде предложена и утвърдена стройна методика по решението на този проблем. Може би трябва да ползваме полски или естонски опит, адаптиран на наша почва.
При хармонията в природата не съществуват подобни проблеми.

П. П. Изказвам приятелска благодарност на инж. Манол Маринов от Ямбол за консултацията и оказаното съдействие при изготвяне на публикацията, както и на редакцията на в. „Приятел” за предоставената възможност тук.

Александър Кондоферски
строителен инженер